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宜宾南部新区610亩拍卖地块详解
作者: 管理员 来源:三江房产网 时间:06月14日 14:41 访问: 【我要评论】

临港挂弓山拍地刚结束,马不停蹄又轮到了南部新区。等待已久的成贵高铁站前广场区域终于有了大动作了,而这次一次性就拿出了610亩土地,且居住、商务、交通用地都有,不知道要花落谁家呢?


——居住用地——


323亩,3288元/㎡起!


这次成贵高铁拍地最大的看点是,拿出了5宗总共超过320亩的居住地块,先看下这些居住地块的分布。


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小编仔细看了一下竞拍资料,诸多地块中,面积最大的BQ10-03地块,面积约为97亩,最小的是BQ14-07地块,面积约为37亩。也就是说,和临港刚拍出的233亩地块比起来,成贵高铁这回拿出的菜都是精致可口的小碟,基本上都是贴着成贵高铁站前广场周边,基本能实现开发一片成熟一片的效果。


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从上表的指标看,本次拍卖的居住用地有几大亮点:


①配建方面


如果说配建养老服务设施、卫生服务站比较常见,那日间观察床位、靠门岗配建不小于80㎡的临街对外服务公厕(纳入小区物业管理)等要求,应该算略有“升级”了吧?此外,BQ14-03地块还需配建独立用地面积大于4500㎡的幼儿园。


②容积率/价格方面


仔细剖析,这几宗地块的容积率指标在南部新区算是正常的(一宗因兼容了商务用地,因此较高),之前拍出的BQ11-04地块(现邦泰天誉),容积率就为2.5,以4250元/㎡起拍,成交价达到了10140元/㎡,折合楼面地价约4056元/㎡。


枪口一转,盯在这次的竞拍上,整体来看,由于这次没有针对每一宗地确定竞拍起始价,只有一个总价,起始价133653万元,折合成单价为3288元/㎡左右。


分地块来看,由于居住用地的容积率不同,3.0地块的起始楼面价约为1098元/㎡,2.5地块的起始楼面价约为1315元/㎡。


这样这算下来,如果按照之前华侨城拿下三江口的竞拍思路来说,前期拿地成本就不算太高了,一共13个亿多点,隔壁刚卖出的挂弓山地块,233亩就达到了11个亿。


不贵!真的不贵!但是,如果仔细一看竞拍公告中加的各种附属条件来说,这个叠加的隐形成本就相当可观了。(单纯这居住地块,就要配建各种无偿移交的公共设施,这部分到时候成本似乎也要计算进去),这对于想要拿地的房企来说,是个不大不小的考验!


6000套新房!或高层刚需为主?


根据居住用地面积来计算建筑面积,预计体量看达到58万方(剔除了BQ12-05地块中兼容的商务商业用地部分),粗略计算一下,预计能够给市场带来约6000套的新房源。这个数字意味着什么呢?宜宾主城区目前月均备案约为1078套,一旦这些新房源入市,能保证主城区半年都有房可卖,可以大幅缓解因为库存不足造成的供不应求的局面,届时,房价企稳或者一波小降也不是不可能的。


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那么从地块分析,到底这些房源可能是什么产品呢?单纯从地块指标来看,如果参考之前的邦泰天誉,自然都是高层平层大户型,但那块地更靠近宜居指数较高的大地坡,参考意义不大。


从地块指标和周边状况来看的话,这几宗居住用地,将会修高层无疑了。那么究竟是改善大户型,还是刚需小户型,或者二者兼有呢?


小编想大胆猜测一下,靠近高铁线的BQ10-03地块很有可能会以刚需小户型为主,这一宗地的优势在于距离高铁近,劣势也在于此。周边多以居住用地为主,没有对应的公园绿地或者其他便宜宜居的属性加成的。


另外几块地中,值得一说的是处在正在打造的天旋山公园对面的BQ12-05地块,这块地需要兼容了商业商务用地,so在打造的时候,能够在一定程度上弥补成贵高铁商业不足的问题。此外,这块地距离成贵高铁有一定距离,可以保证享受其便利而不受其困扰,以上结合起来说,这宗地打造成为改善产品还是大有可为的。


——商务用地——


说了居住用地,我们还是来看看商务用地吧,此次推出了三块商务用地,分别是BQ14-04、BQ14-06、BQ14-09。


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先来看BQ14-04吧,这块地北邻BQ12-05,与BQ14-09一街之隔,东面紧邻南部新区主干道——金沙江大道,西面是BQ14-03。周边居住用地聚集,又挨着金沙江大道,可以说不用担心人气问题。建筑面积为12663㎡,面积不是很大,不过作为社区商业也足够了。


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BQ14-06,这块地分别与南七路、南七街、南八路相邻,东面是居住用地BQ14-07。三面临街一面接居住用地,优势足以显现了。此块地建筑面积为18695㎡,是此次推出的商务地中面积最大的一块。另外,这块地还有限高要求,不低于160米。看来,又将诞生一座地标性的建筑呢!


BQ14-09,与BQ14-04一街之隔,也紧邻金沙江大道。建筑面积为14988㎡,也只能作为住宅商业。值得一提的是,这块地还有配套要求,需设置对外服务公厕1处,建筑面积不少于80㎡。


——交通混合用地——


本次拍卖的9宗地中,仅1块为交通混合用地(不兼容其他性质),即BQ15-03地块。而在今年3月公示的规划中,这块地还叫BQ15-04地块,看来已经“调换”了编号。


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据悉,BQ15-03地块用地面积约144172㎡(合约216亩),是本次拍卖的最大地块,容积率1.0,建筑密度50%,绿地率10%,公共交通设施建筑、场地及市政广场的建构筑物连同土地使用权将无偿移交市政府指定的单位。那么这么大一块地,用来干嘛呢?仅从配套要求看,功能性就相当强:


换乘大厅,规划建筑面积不小于0.59万㎡;


一级长途客运中心用地面积不小于3.6万㎡,售票及综合服务建筑面积不小于0.52万㎡;


公交站场用地面积不小于0.9万㎡,公交综合服务性建筑不小于0.09万㎡;


社会停车场室内或室外停车用地面积应满足停车位1200个以上(其中向政府无偿移交600个停车位,且不含长途和公交停车用地);


室外广场(含换乘大厅屋面)面积不小于6.5h㎡(即6.5万㎡,其中包含绿化约2.3万㎡)。


不过说实话,这块地想要“回本”甚至“盈利”,难度不小。这恐怕也是它与商住/商务用地“捆绑”拍卖的重要原因之一吧。


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猜测:绿地拿地可能性更大?


想要拿地的房企不少,不过动辄13亿多的起拍价,可不是谁都能“一口闷”。当然啦,仅是4亿竞买保证金这个门槛,也能将大量房企“拒之门外”。


那么,哪些地产大佬拿下的可能性更大呢?


小编的第一反应是恒大。


2017年2月的南部新区地块拍卖会上,恒大就以88号竞买人的身份参与BQ11-08地块的竞拍;同年8月的推介会上,恒大也直接表现出对于南部新区站前广场项目的兴趣。意欲入驻南部新区的想法如此强烈,恒大应该会尽量抓住这个好机会吧?


不过,绿地的可能性好像更大?


自去年12月进入宜宾以来,绿地在宜宾的项目要么是基建要么是旅游,而其主营的房地产开发却一直未能真正“上马”。所以南部新区这一拍,自然也是好机会。那为啥绿地是个“种子选手”呢?从多方资料看,超高层、地标是绿地的“拿手菜”,且公司有打造高铁站商务中心的经验,和南部新区的规划需求也比较匹配。


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更重要的是,绿地近日正在大规模招聘宜宾工作人员,从岗位看,几乎就是为房地产项目“量身定制”的,敢问绿地在宜宾哪里有相关项目呢?莫非,南部新区这次拍地,它已十拿九稳?


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【写在最后】


如果抛开去年的拍地,南部新区的关注度似乎良久没有真正爆发了。不过,今年看点倒是很多:6月14日就拍地,而下半年还要迎来成贵高铁宜宾段的试运行。所以,南部新区的全面爆发,应该会即将到来。而这样一来,区域内投资产品的关注度恐怕也要噌噌噌上扬,比如位于南部新区桥头堡的芙蓉大厦。

转载链接:http://www.0831home.com/archive.php?aid=68196

(编辑:冯岚彬)

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