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还要加大供应?宜宾土地下半场来了
作者:  来源:三江房产网 时间:06月13日 10:33 访问: 【我要评论】

从3月7日开始,宜宾主城已经卖了三宗地,共计拍出了约640亩的居住用地,而本月即将拍出的南部新区站前区域一期地块中,有约320亩的居住用地。也就是说,不出意外的话,今年上半年主城的居住用地成交量将达到960亩,而去年同期这一数据是不到400亩。

但即便如此,宜宾房价还是持续走高,甚至有“逢拍必涨”的说法。而最新的消息是,今年下半年宜宾有可能还要拍地……

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加大供应!多大?

在日前结束的“宜宾市土地利用管理工作培训会”上,在总结了2018年上半年土地利用管理工作后,提出了今年下半年宜宾土地市场的工作目标。小编还是仔细品砸了一番的,“对商品房库存较小、价格偏高的地区,要积极采取措施,加大土地供应力度。”

其他东西暂不表,这段话就是蛮有意思的。下面来划个重点,主要是加大土地供应力度。

先说土地供应力度的问题,前提是对于商品房库存较小,价格偏高的背景下。按照宜宾市房管局发布的数据来看,截至四月份,主城区未备案房源数量大概在3000套左右,根据当前的去化率计算,去化周期在2.72个月。

这还只是个粗略的统计,不同区域的房源供给情况还是有差别的,因此在制定推地计划时可能还是有差别。例如目前市场房源主要就集中在临港,而高价房源又集中在南岸东西区。而其他区域则是介于两者之间,这是库存问题,如果考虑到华侨城、铁投到丽雅等一大波手中有地,且计划于下半年推出的情况,那么下半年这两大区域的房源供给还是有的。

另外,若是绿地能顺利拿下南部新区的610亩地块的话,预期也能在明年给市场带来一定的房源供给。那么,这种库存较小的问题,就是一个需要以什么标准来量化了。

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目前,宜宾主城月均备案量在1078套,而住建部曾在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中提到,“各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应。消化周期在36个月以上的,应停止供地;消化周期在36-18个月的,要减少供地;消化周期在12-6个月的,要增加供地;消化周期在6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

意思说宜宾主城区商品房库存量,至少要达到6500到13000套左右(保持现有的去化速率),而且还要供地。也就是说去化周期要在12到18个月,才能叫稳定。

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当然,要是严格按照数据去套的话,从去年到目前拍出的宗地,全部转换成房源短期内密集推入市场的话,还是能够保证的,至少上万套住宅是稳定的。

价格高,才是问题?

加大土地供应并不只是因为库存问题,还有一点是价格问题,这个价格主要是两方面。一个是现有市场价格,另外一个是预期的房价水平。

现有市场价格,主要是以目前主城区各在售楼盘来看,主城破8000元/㎡已经无悬念了,而从预期来看,后续入市的新房源中,几乎都是以改善产品为主,单价高,总价更高,这并不满足所有购房者的需求。

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因此,从这一层面来说,加大土地供应需要保证的是“什么价”和“什么地”的问题,如果还是按照上半年的供地趋势来说,位置好的地标性地块或者高价地,即便是再增加一千亩的土地供应,似乎也不能实现所谓的价格调控的问题,毕竟地标区域拿地的隐形成本高,高价地的直接成本高,都注定了拿地后,又要催涨一波了。

换言之,宜宾下半年的土地供应重点应该是“什么价”和“什么地”上,而不是还是按照上半年的节奏来走。例如临港在接连拍出了临港国际会议中心和挂弓山地块后,如果加上现有房源,应该说是这一区域的房源库存还是比较充足的。但问题在于,基本上以改善产品为主,适合刚需客群的房源并不多,这可能导致购房者出现分流。

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另外,大学城二期将在今年九月份开学,届时对于大学城周边区域的开发也需要提上日程了,拍地似乎也是顺理成章的事情。再加上,保利两次试图在临港拿地都“铩羽”了,这第三次会是什么时候呢?

最后说几句》》

照这一趋势来看,今年下半年宜宾主城还是要推的,至于要推多少和什么价格推,就要看地块成色了。但不管怎么说,土地市场关联着房价,牵一发而动全身,要想让现在高企的房价有点松动的话,可能土地市场才是重点吧!

转载链接:http://www.0831home.com/archive.php?aid=68402

(编辑:冯岚彬)

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