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购房实际面积知多少 记者调查房屋面积背后猫腻
作者: 管理员 来源:济南时报 时间:09月20日 16:09 访问: 【我要评论】

    “买水果时发现缺斤短两,我都要跟小贩理论一番,何况买房子少了平方数!”

    9月初,郝女士在历山北路板桥片区买了一套二手房,按建筑面积93.6平方米交的房款。近日装修时,装修公司测得的面积让她震惊—— 建筑面积仅86.6平方米。

    采访中记者了解到,像郝女士这样买房后重测面积的并不多,多数购房者都是按购房合同提供的面积付房款。然而业内人士披露,房屋面积存在较大的“猫腻空间”。

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制图/王云峰

    【面积缩水】

    花3000元测面积,少了7平方米

    9月13日,郝女士接受采访时告诉记者,她所买的这套房子建于2003年,两室两厅,前房主李先生是直接从开发单位买的。“一开始,我感觉房子挺宽敞,也没想重新测测面积,房屋装修时,装修公司的专业人员给免费测了测,发现房屋建筑面积是86.6平方米。”

    因对装修公司测得的结果表示质疑,郝女士专门请了一家房产测绘机构专业人员,花了近3000元,又重新测了一遍,得到的建筑面积也是86.6平方米,这其中已加进去了公摊面积了。“一个平方7000多块呢,7个平方接近5万元!”为此,郝女士找到前房主索要差价。孰料前房主表示,他从开发单位手中买房时,购房合同上标的就是93.6平方米。

    经多次交涉后,李先生最终从总房款中退给了郝女士4万元。他表示,自己会委托律师,向房屋的开发单位讨个说法。

    与坚持维权的郝女士不同,建筑系毕业的许先生,近日自己测了刚买到的一套房子,发现比销售面积少了1.1平方米,但他没去维权。9月17日,许先生接受采访时称:“说不定我的测量也存在一些误差呢,如果再请专业机构测量,之后再去维权,太麻烦了。反正平方数也不多,这事儿就这样算了。”

    【延伸调查】

    多数业主购房后没重测面积

    记者发现,不少购房者收房后,并未去找人重测房屋面积。

    9月17日,记者在文化路一处高档小区随机采访了20名业主,问及收房后是否重测过房屋面积,对方均表示没有。业主于先生称:“我们主要是怕麻烦,测量楼房面积是个很复杂的活儿,若不聘请专业机构,一般人测不了。”

    业主薛女士则称:“就是实际面积与合同上的销售面积有一些出入,只要不是太离谱,我们也没那么多工夫去和开发商纠缠。再说了,毕竟还要住在这个小区,还要去和开发商或物业公司打交道……”

    从9月17日始,记者发起一项“你重测所购房屋面积了吗”的网上调查。截至9月19日,1230名投票者中,1218人表示没有重测过,占投票人数的99%之多。对于没有再重新测量房屋面积的原因,大部分受访者都表示:测量房屋面积太麻烦,耗时耗钱,业主耗不起。

    【如何算账】

    “得房率”越高,业主越合算

    9月19日,房屋面积测绘人员李湘云接受采访时介绍,开发商出售房屋时,一般是以房屋的建筑面积定价的。建筑面积一般由套内建筑面积和分摊建筑面积组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积;分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

    其中,每一部分又有着较为复杂的测量及计算方式。例如,公摊面积其组成部分就有可能包括电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积,以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房面积等等。

    李湘云称,不具备专业知识和实践经验的人,想准确测量一套房屋的面积是十分困难的。但是,学习相关知识后,业主能粗略测量套内面积,然后通过套内面积除以购房合同上的建筑面积数,就能得出“得房率”,数值越大代表“得房率”越高,通过“得房率”的比较,能大体估计自己所购房屋的面积是不是靠谱。

    不同建筑的得房率是不一样的,多层、小高层、高层、商场的“得房率”分别为多少最适宜?李湘云介绍,按惯例来看,板楼的“得房率”约为80%,塔楼约75%,写字楼约70%,商场约65%。“因为使用率与人流量密切相关,人流量越大的地方,公共分摊面积就越大,使用率就越低。”她表示,业主经粗略测算后,如果所购房屋的“得房率”远低于以上数据,就有必要请专业测绘机构重新测量房屋面积。

    【找谁“算账”】

    “缩水”超3%双倍返还

    记者从消协部门了解到,关于房地产的投诉数量一直位居前列,在近几年央视3·15晚会的投诉统计中,“面积缩水”也成为房屋投诉焦点之一。

     对此,房产律师李磊接受采访时表示,针对房产“面积缩水”问题,最高法院在2003年3月通过并颁布《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

    面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

    买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    据介绍,目前济南已有测绘机构可为对房屋面积有异议的购房者提供服务。

    【深度质疑】

    开发商会不会拿3%做文章

    采访中,包括房产界的一些专业人士在内均表示,房屋的销售面积有存在猫腻的空间。

    曾在一家房产公司做置业顾问的李女士称:“测绘单位一般是开发商聘请的,如果开发商和房产测绘人员联手‘做局’、在3%的面积误差比范围内虚增房屋面积,那么购房者就会在毫不知情的情况下多掏钱。”

    李女士说,当前房价处于高位,拿一套合同面积为100平方米、销售单价8000元/平方米的房子来说,如果实测有102.9平方米,购房者在交房时必须再交2.32万元才能收房。“一个有1000套房子的楼盘,假如每套房源的实测面积都比合同面积大了一点点,开发商能多收多少钱?”她介绍,有业内人士曾估算,按2010年一年全国的商品房销售面积、商品房平均价格、1.5%的面积误差比计算,为“虚增”的面积,购房者要多支付数百亿!

    对此,不少受访者均表示,应设计更好的制度,来尽量保证房产测绘数据的真实,其中重要的是监督和制约机制。

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