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加息或更正本清源
作者: 赵春雷 来源:搜房博客 时间:05月20日 14:50 访问: 【我要评论】

        喧闹中比谁更喧闹,肯定远不如在平静中的喧闹更容易受注目礼。

        不可否认,在政策调控影响之下的区域,商品住宅市场都遭遇观望的待遇。从成交表现来看,成交量下降而价格则小幅升降不一,典型的滞胀局面已经形成。国家统计局公布的4月份数据显示,70个大中城市中,价格环比下降的城市有9个,持平的城市有5个。70个大中城市中,价格同比下降的城市有3个。从幅度来看,4月份环比价格涨幅均小于1.0%,涨幅比3月份缩小的城市有26个。4月份,同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个,比3月份增加了3个。上述数据中可以看出,涨幅正在收窄,当然由于房地产具有地理位置的唯一性,成交均价往往未必能完全表现真实市场,这个问题不多赘述。

        众所周知,多年来国内商品住宅市场的需求,大致来源于两个方向,一个是来自人口流动及住房改善需要形成的需求,这个情况在国内如北上广等一线城市表现尤为突出,最新的人口普查数据所显示的人口增量也充分说明这点。另一个方向来自多年来的流动性过剩造成的投资需求。前者即为俗称的“刚性需求”,但从数据显示的人口增量而言,部分城市的市场供应明显是跟不上需求的。而后者,基于多年来广义货币供应每年超出GDP增长速度的两位数增长,以及国内需要对冲外汇占款的结汇造成的变相货币投放,两者叠加的效应形成了流动性过剩局面,这个还没考虑到资金的乘数放大效应。正如中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长易纲日前表示的那样,外汇占款是造成中国流动性过剩的主要原因。“双顺差积累的这些外汇(占款),占最近十年投放的基础货币量远远大于100%。”。

       市场的需求现实存在,受限贷、限购等调控政策的影响,其实处于观望或者被遏制状态。五月,从深圳到南京,中海、碧桂园的项目以折扣入市,其市场反应如同在一片平静中着实HIGH了一把。任何一个市场,最可怕的是降价仍旧无人响应,如同次贷之后的美国房市,美国商务部数据显示,4月房屋开工减少10.6%,4月建筑许可减少4.0%。而无论从宏观的市场数据还是上述的微观个案,都足以表明国内商品住宅市场却并非如此景象。

       对需求而言,刚性需求不会消失而投资需求则可能转向,同时刚性需求也并不意味着都符合保障型住房的要求。因此在土地财政格局仍旧没有大的结构型改变之前,用价格工具加息至实际利率恢复正值显得非常必要,否则,流动性偏好不可能消失,投资需求也不会转向。至于限购限贷等行政方法,只能使需求积聚,为将来政策调整增加难度。

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