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李骁:“五一房展”会成为楼市拐点吗?
作者: 李骁 来源:搜房博客 时间:04月29日 10:19 访问: 【我要评论】

    所谓拐点应该指质变,而非量变,向上拐?不具备这个大环境,这点和调控政策持续力度密切相关,中央督察组刚刚返京,反馈各地调控政策执行情况并不尽如人意,再次背景下,新的调控政策或许正在酝酿,或者至少现有政策不会放松,楼市不具备向上的拐的条件。

    向下拐?也难。预测未来楼市将出想明显的分化,主动也好被动也罢,相信会有越来越多的开发商加入促销阵营,价格可能出现更明显的松动,但仍会有库存不多或是资金链不紧张的开发商继续原来的“猪坚强”策略,因此,后市是否会向下拐,仍需进一步观察,但我依然维持年初时的观点,下半年价格松动概率远高上涨。

    五一房展会有怎样的表现?

    在我看来,参加开发商数量和成交量以及楼盘促销的手段,都会比3月房展会多的多,精彩和看点也会更加丰富。原因在于:

    一、原本5.1和10.1的房展会,其影响力就比3月的大;

    二、3月房展会正逢新一轮调控之始,政策处于发酵期,供需双方均处于观望期,因此,冷清应在情理之中;

    三、预计5月房展会成交会放大,一来刚需经过几个月的观望并未等到预期中房价下降,再加上5月房展市场供给增加选择面扩大,又会有不同程度的促销,相信购买力会有一定程度的释放,二来,舆论上一方面有渲染调控再次失效的声音,一方面政策面传言将提高首套房支付比例和提高首套利率,这都将促使刚需尽快出手。

    四、预期的改变,去年4月调控新政甫出之时,市场对峙状态十分明显,多数开发商认为调控挨不过半年,但现在相信多数开发商都会认同本次调控不会短期结束的观点,因此会加大销售回款的力度。

    会否出台第四轮调控新政?

    这样看如何定义第四轮调控,如果以单个调控政策来衡量,那么也许已经不止四轮了,至少正在进行中的“一房一价”调控新政就该算,如果是以一套调控组合拳的角度看,也完全可能出现,在我看来,从去年9月开始,房地产调控已经完全进入了以行政性手段调控为主的阶段,一旦行政化,就不要担心政府手中没牌打,在政治化的氛围中,说调控政策可能层出不穷也毫不为过。

    在我的观察中,有两块值得注意,一是有数据显示,近期通过银行的房地产融资比例仅占个位数,而引进外资则占到半壁江山,我相信政府早晚会出手干预,在人民升值预期持续不下的背景下,如此多的外资进入房地产业,会给日后的经济波动增添隐患。

    再者,尽管目前调控政策可谓是疾风骤雨,声势浩大,但始终没有触及开发企业自有资金比例,在2008年救世期间降低的开发企业自有资金率,并没有恢复和上调,这至少表明在投资这块,政府依然持鼓励态度,以免减少市场供给,但这个领域的调控,我想适当时候,政府一定会动。

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