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楼市是病人,不是贱人,犯不着狠命抽
作者: 馬達 来源:搜房博客 时间:04月28日 10:44 访问: 【我要评论】

    “2011重庆春交会成交量同比跌8成”,看到这句话,你的第一反应是什么?

    高兴?可能说明你活得还不是太明白。表情严肃?说明你很可能是主动或被动卷入楼市沉浮的一分子。

    反正我是高兴不起来。

    “楼市高位僵持 新一轮楼市调控政策呼之欲出”这是来源于中国证券报的报道——这主旋律的口号让人一看就憋到内伤!

    就好比给一个病人用药,不起效,那你是换一种思路重新诊疗还是加大药量?ok?因为缺乏临床数据,假设是药量不够,行,增加剂量。持续用药一段时间后,发现仍没有好转,拜托,这时该意识到换个思路了吧,不,再增加剂量,还不行?再加!再加!加加加加到口吐白沫为止!!!医生这时已经红了眼,一开始不反思,不纠错,时至今日再否定自己的诊疗,成本何其高昂!面子往哪搁置?!

    最后结果就是:病人去死~~医生埋单——反正病人一直只为少部分人服务,群众口碑一直不是太好。

    回到原题,想必多数人已经看到骤降的成交量和依然僵持的房价。去年的新国八早明示暗示过媒体舆论要加以筛选的唱红调,所以我们能看到的大多数版面,都是精选后的下行数据。至此,也算有个交代,任务也算完成。

    但是!价呢?调控的初衷是什么?是保障民生,是满足刚需,是让全国人民都尽可能happy!这些善良初衷却已渐行渐远......我们看到的是地方政府财政吃紧,产业链受到波及,公租房越修越远,房价始终降不下去!

    量降价不降,好,就这一现象先考虑两个问题:

    第一个是量降。是调控的原因吗?答案是确定的,起码调控占了很大部分原因,就算房交会无

    税费优惠,开发商无房交会当日进行合同登记的动机,但新国八中的限购,加上宏观调控中信贷紧缩反推过来的“限购”——你无法办理按揭,所以你不能买房——确实不分青红皂白扼杀了大部分的需求。

    至于地产调控所造成的观望?说实话,近一年来,作为一个地产从业者,我几乎感受不到类似之前金融危机时那弥漫每个角落的观望情绪。现实情况是,大量外地入渝工作的人口因为政策不能买房急得团团转,至于万恶的投机者?算了吧,承认吧,如果你发现自己轻松就能付首付买套房子挣钱的时候你会不行动?房屋升值,仅仅靠干炒是不够的,稀缺、地段和配套的提升和完善更为重要,有人能看到这机会,愿冒这风险,你也不能说什么。我看过太多一开始嫌这嫌那,挑三拣四,过几年悔得肠子都青的人了。

    观望情绪出乎意料的不浓厚,还有很大部分原因是通胀的持续发生,犹记得去年某地产研究机构的培训,说通胀预期是阶段性的,一旦开始出现通胀,其对房地产能抗通胀的利好效应就会终结——但事实是,通胀事实不仅在持续发生,而且通胀预期也在持续发生,所以,观望情绪的稀薄也就不足为奇了。

    第二个是价不降。价不降是什么原因造成的?先不讨论降价给营销带来的风险。我们不妨假设一下,假设开发商在目前情况下降价——姑且不管降多少——能换来量的提升吗?这里直接给一个否定的回答,不能。

    按常识,按市场规律,量跌之后,价跌是必然,假设市场不消亡,价跌后再促使量的提升。现在的问题确是:房地产被严控流动性的空观调控所波及的程度大于地产调控对其的针对性!这是两个层面的问题。在我看来,其实开发商一直以来挣的是银行的钱,银行再去挣购房者的钱。

    所以说房地产很大程度上是金融属性极强的产品,甚至超过其产品本身的使用属性。一旦银行信贷紧缩,也就断了开发商的命根子。举个例子:

    某开发商有100套房屋可销售,原信贷充分,需求强劲的情况下,卖光。这时有形的手整出一个限购令,消灭了30套投机房;再加大差异化信贷政策差别,20套改善房也基本被消灭;然后信贷紧缩出现,你就是规规矩矩买房讨老婆的老实人,经过层层筛选后,估计仍会被羞辱一番——交保险费,交手续费,上不封顶的利率...好了,这下基本死光了,乐观估计剩个20、30套让幸运人士买走。

    那么假设这时开发商降价,ok,激活了部分原先购买力稍有欠缺的需求,试问,能激出个70、80套来吗?能?狂降价?开发成本呢?成本都不顾的开发商就是疯子,疯子卖的东西你会敢买?

    信贷额度其实就是处于严重供不应求的状态,在需求被人为压制的状态下,不管开发商涨价卖还是降价卖,单个项目每批次回款总额变化都不会很不大,既然如此,不降价显然更有利可图——因为这样开发商手上可售房源会比降价更多。

    降价也换不来量的提升,就算有量的提升,极其有限的信贷额度无论何种情况都是项目回款的上限,降价换来量的提升本来就会削薄利润,但如果连总销金额都无法提高,那降价实在是多此一举,毫无意义。

    出路在哪?

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