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房地产督察组归来:地方楼市调控仍需“抓落实”
作者: 贾海峰 来源:搜房博客 时间:04月26日 10:12 访问: 【我要评论】

    4月20日,8个房地产督察组已陆续返京。

    一位接近住建部的人士称,虽然全面的督察结果仍需总结,但是大部分督察组对于督察情况的总结要点中都提出:地方楼市调控仍需要将对中央调控房地产的政策落实到实处。

    由国税总局副局长王力带队的第七督察组4月15日结束对甘肃督察时也强调,甘肃省房地产调控开局良好,仍需抓好对中央调控政策的落实工作,将其落到实处。

    另据中央电视台报道,4月20日,国务院对16个省份派出的8个房地产调控督查组将结束工作陆续返京,督查结果将汇总上报国务院。根据各地政策落实情况,不排除出台更严格调控政策的可能。其中,地方土地供应,房价调控目标是重点。

    北京样本

    4月20日,北京市一季度经济运行数据,在国务院房地产督察组离开后发布,其中专门强调北京市落实调整经济运行结构的工作。并且强调,北京市经济一季度增长8.6%,房屋销售量下降27.3%,但是房地产投资仍旧上升了14%,政策房投资增长2.2倍。

    从北京所公布的数据来看,一季度经济增长没有受房地产调控影响,并且房地产结构调整取得了圆满成功。商品房控制下来了,房价稳中有降,政策房大幅度增长,房地产投资保持稳定。

    尤其让北京市感到满意的是,在房地产督察组到来的时候,实现了房价“稳中有降”。以房价上涨的重点地区,北京朝阳区望京地区房价为例,新盘开盘价已经从均价4.2万元/平方米,降低到了3.5万元/平方米。

    4月20日,记者在这里调查时发现,融科橄榄城7号楼和9号楼的东侧,保利地产的地块正在施工,工程的地基已经打好,施工现场的不远处还矗立几排天蓝色的员工宿舍和一座大楼的框架。

    在该地块东侧是远洋地产的项目,相邻的两个地块用一条狭长的地基分割,相比保利地产,几乎同时获取土地使用权的远洋地产项目进程,看起来就相对缓慢了。无论从施工人数还是施工进程来看,远洋地产项目都远远滞后。

    上述两个项目就是2010年3月北京土地市场上的地王项目。彼时,远洋地产以楼面均价2.7万元/平方米拿下大望京1号地时,大望京周边的普通商品房也只维持在2万元左右。

    4月13日,该地块被北京昆泰房地产开发集团、中航投资控股有限公司与北京融侨置业有限公司投标联合体以30?4亿竞得,楼面价为7760元/平方米。

    相比前两块地,楼面价下跌了1—2万元/平方米。北京大岳咨询总监李伟表示,虽然上述地块是商业地块,不能与远洋地产所拿的住宅地块相比,但是从成交土地的溢价率来说,远洋等企业拿地时溢价率在100%以上,而现在几乎是底价成交。其次,soho中国在2009年下半年在望京地区摘得了一块商业地块,楼面地价也达到了1万元/平方米以上。而目前在北京实行限购政策下,商业地产销售不受限购政策限制,商业地块应该较之住宅地块更受追捧才对。

    大望京2号地不过是北京土地市场的一个剪影,2009年—2010年地王喧嚣的时代已经过去,如今,北京的土地市场上已经难觅踪迹。4月20日,北京土地市场上又有顺义的2块地块因参与者不足而流标。

    据中国指数研究院数据,第一季度,北京市土地市场共成交46块土地,总成交面积为441.6万平方米,土地出让金总额达159.3亿元,平均楼面价格仅为3607元/平方米。

    去年同期,北京土地市场成交了59块土地,高达486亿元的土地出让金,北京市第一季度的土地出让金同比下跌了将近70%。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称,第一季度,北京土地出让下跌,一方面基于开发商的拿地意愿,另一方面,楼市萧条,土地市场冷清,地方政府担心卖不出好价,土地推出动力不足。在保障房用地的压力下,各地都面临土地压力和土地出让金的大规模缩减。

    记者发现,不仅是北京,一线城市的一季度的住宅用地推出量均有大规模缩减,北京一季度住宅用地只占所推土地11.6%,上海是22%,天津为18.7%,广州为15.4%。其中深圳一季度推出19宗地,无一住宅用地。

    北京大岳咨询公司总经理金永祥表示,根据北京2011年的供地计划,全年将要推出2550公顷住宅用地,也就是说,北京的土地供应主要集中与二、三、四季度,包括优质地块。

    不过,后续陆续推出的土地高价拍卖可能性也不大,一方面在房地产调控不松口的情况下,房企的资金链将持续趋紧,另一方面,高价地肯定会催热周围房价,在房地产调控的关键时刻,尤其是今年,各地政府都有房地产调控目标的压力,也必须严防高价地的出现。

    中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,随着房地产调控的持续,土地出让将越来越规范,“控价格,防地王”的土地调控效果也将在突出表现在后期的土地市场上。

    仍需“抓落实”

    与北京房地产市场调控结果相比,国务院房地产督察组所看到的很多城市,房地产调控政策落实上仍然欠缺。

    例如,西安市制定的房价调控目标高达15%,以住建部部长姜伟新带队的督察组就认为这一指标过高。随后,西安市宣布2011年房价调控目标调整为低于居民可支配收入增长3.5%。

    同时,甘肃白银市商品房尚未实现全面网签,督察组没有办法获得详细的一手数据。

    在中西部省份督察时,督察组更多发现的是当地保障性安居工程投资和土地供应落实不到位。

    国务院房地产督察组第七督察组就指出,甘肃省部分保障性住房项目土地等建设条件尚未全部落实,影响了工程进度;个别城市从土地出让金净收益和住房公积金净增值收益中提取的廉租住房补充资金尚未用足,对中央代发的地方政府债券资金用于保障性安居工程建设也缺乏约束,利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作进展较为缓慢。

    上述接近住建部的人士说,由于8个督察组分别由不同的部门带队,专业不一样,各个督察组到各地检查的重点也不一样。例如,中国人民银行副行长刘士余带队的督察组,在北京等地督察时,更注重从银行系统入手,检查差异化房贷政策的落实情况。而以住建部部长姜伟新、副部长齐骥带队的督察组,到地方以后,更注重当地政府对房价调控目标,房价调控工作的情况。而国税总局副局长刘力带队的督察组,更注重从税收政策上进行。

    在无锡督察时,住房和城乡建设部副部长齐骥也曾表示,房价合不合理,当地居民说了算,因此,各地的房地产调控目标需要听取社会意见进行适度调整。

    由国土资源部副部长贠小苏带队的督察组则提出,保障性住房供地和全年住宅用地供地计划,地方政府在制定和落实上,还欠缺。很多城市住宅供地计划第一季度执行得比较慢,保障性住房用地供应没有完全落实到具体地块。

    根据国土部的调研,31个省市均反映计划指标不足,全年的用地需求总计1616万亩,但年度计划指标只有670万亩,下达指标只能满足需求的1/3。其中部分省市的用地缺口将高达40万亩。

    与此同时,今年一季度,全国发现违法违规用地行为9832件,同比上升3.7%;涉及土地面积7.3万亩,同比下降1.6%。

    值得注意的是,2009年—2010年的地王项目将要在第二、三季度扎堆入市,在楼市调控的关键时期。

    上述接近住建部的人士也强调,由于2009-2010年,各城市土地价格上涨迅猛,产生了很多“地王”,如果地方政府调控政策落实不力,后续房价上涨压力依然很大。

    记者在北京住建委获悉,第二季度将迎来北京住房供应的小高峰,几乎能保持一天一盘的推盘速度。其中不乏近两年的地王项目。

    记者了解,中海、中信、远洋、方兴地产等公司旗下的北京“地王”项目将在二、三季度排队入市。

    张大伟表示,就地王项目来说,地价的成本较高,一般都超过1.5万元|平方米。受制于高价地的成本,开发商会选择开发高端、高价住宅。而高端住宅的开发成本大致在3万元左右。照此计算,地王项目住宅定价大致都保持在4.5万元/平方米以上。

    不过,一位接近北京住建委的人士透露,商品房项目将实行“明码标价、一套一标”,而高于周围房价的项目将很难拿到预售证项目。

    “虽然高价房拿预售证项目的难度加大,但并不表示拿不了预售证。一般来说,高价房会根据周围房价以及市场的平均成交水平来定。只要高价房的价格下调,即使高于周围房价,但是低于市场的平均价格,依然能够上市交易。”北京我爱我家副总裁胡景晖如是说。

    据悉,在中国人民银行营管部3月底召开的座谈会上,某知名房地产开发有限公司表示,2011年仍有购地计划,但一季度并没有新购土地。其集团在各城市“拿地”依据不是根据自身预期判断,而是按照当地房地产市场行情确定项目利润率后倒推地价,如果实际地价超过该推算地价就会放弃“拿地”。

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