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谢逸枫:无偿收回纯粹土匪式掠夺财富缺乏法律根据
作者: 谢逸枫 来源:搜房网 博客 时间:01月19日 11:14 访问: 【我要评论】

《刀客》观点:
   上海“无偿收回到期土地事件”,自2010年9月21日-2011年1月18日一直传得是沸沸扬扬,闹得是越来越凶猛。有媒介竟然称:“上海规定70年产权到期无偿收回”,简直是胡说八道,未经过法律程序和人大和常委及国务院的同意,根本不可能的事情,犹如匪夷所思,这是在违法犯罪。如果个案还是可以理解,或者是个别城市的做法,是可以接受。但是,如果是未来真要在全国各个城市统一实行,相信中国13亿国人都不会同意的。如果真是这样,那么政府这回做得真是“太绝了,太过分,太可恶,太无耻了”,让国人死后竟然不能给后代子孙留下一点祖产基业。这不是从有产阶级变成无产阶级,最后就是破产阶级了。

相信大家都会义愤填膺,支持我的观点。政府不应该老打着“公共利益”的旗子,掠夺国人的合法财产。假如土地出让期满无偿收回,购房者不仅丧失房屋的所有权,基本等于交70年租金,但是真正使用期可能不到50年。这究竟是土地制度改革还是土地出让制度的调整?是为遏制投资投机需求还是打击炒房者的购买欲望,达到控制房价的目的?还是以无耻的土地财政收入为目的,再次进行土地拍卖?还是以提高土地利用率和提高土地利用价值为晃子或借口,达到掠夺老百姓财富为目的。

毫无疑问,无偿收回土地暴露土地制度的缺位和法律对房屋产权人的保护及政府以土匪式掠夺老百姓的财富,缺乏法律根据,也是违反宪法和物权法的做法,真是国人的悲剧。应该通过立法和法律去解决,不应该有什么某个城市有规定,滥用勤权力,甚至牺牲国人利益。所以,作为购房者不要过于恐慌,该买房就买房,该卖房就卖房,要相信法律,相信政府会处理这个事情,不要去做冲动或出格的事情。

上海“无偿收回到期土地事件”
2010年9月21日,上海规划和国土资源管理局发布的沪预申请告字(2010)第02号文范围内多幅地块的预申请须知中就已经出现类似的表述。2010年9月和10月,有媒介报道,在查阅上海规划和国土管理局网站发现,在长风地区10号北地块、金山卫镇金航西路以北,海虹路以东地块、亭林镇亭升路东侧地块的预申请须知中“出让合同信息”一栏第9条“土地期满后的处理方法”均出现“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等表述。

2011年1月6日,上海2011年住宅地块第一批土地拍卖中,上海嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示:土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。而这场拍卖会上的“成果”亦让人大跌眼镜。总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。

2011年1月16日,此消息在网上传出时就引发网友疯狂转载和评论,土地出让期满后的处理一直广受争议,官方从始到终都没有一个明确的说法,并一直用“目前还没有真实的案例”来回避此问题。而此次却一反常态地在上海的土地拍卖中强调了土地期满后的处理方法,这不得不让人质疑官方的用意是什么?

2011年1月17日,第一财经日报最新加入后续跟进报道:1月17日,上海市规划和国土资源管理局在其官方网站上发布通知,通知称,称因公共利益需要未获批续期的土地要收回。近期媒体报道的“土地期满出让人无偿收回”作出了正式回应。2011年1月17日媒介报道,在上海《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”——如出让面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3商住地块。这规定,在历来的土地出让交易中尚属首次。

“无偿收回到期土地事件”纯粹是上海个案
   有媒介竟然称”上海规定70年产权到期无偿收回”,意味着房产变贬值品。70年后,我们的房子怎么办?留给后代,还是归还给国家。2011年上海土地交易市场首拍在上周落幕,但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定,在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。更有甚者,其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。
 
  70年后,国家无偿回收,如果70年产权到期后,是否证明了我们辛苦一辈子换来的房子要巩手归还于国家?如果此政令确实落实,房子将成为贬值消费品,这一直是公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。

“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规,让人顿感振聋发聩。试想,土地70年后将被政府收回,房子成为“空中楼阁”,现在的房价岂不是被严重高估了,买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏?“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素,同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为,房子建在出让人将到期收回的土地之上,是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”,而且贬值速度更快。

“无偿收回到期土地事件”对房屋持有者和开发商非常不公平的不合理的,等于对他们实施“非暴力”二次掠夺。当然,偷着乐的是我们的国家和我们的各级政府。把国人的最后财富都抢去了,和土匪有什么两样。不仅要收土地出让金,还要开征房产税或物业税,最后还要剥夺房屋所有权人的拥有支配权,这不是把人往“火坑”赶,难道真要酿成“911”事件不成。

有观点甚至是危言耸听,称为什么房产会贬值,简直是大脑进水。如果房产会贬值,地方政府和银行将产生大量的死债务,死得不仅仅是购房者,首当其冲的银行等金融机构和政府。因此,可以很清楚的知道,这个仅仅是上海单个城市单个案例的特殊情况,不可能在全国范围内统一实施,或者是扩大到其他城市。至少上海这样做,不仅受到国人的拷问,还受到法律根据的怀疑,甚至道德的谴责。

“无偿收回到期土地事件”暴露土地财政贪婪欲
中国的土地产权和房屋产权是分离的,政府拥有国有土地产权,通过批租的方式让渡一定年限的使用权,房屋所有人拥有的权利为房屋所有权加上一定年限的土地使用权。按中国现行的土地招拍挂制度,住宅、商业等经营性用地到期后均为有偿续期,即权利人在土地使用权到期后补缴地租。“土地使用权到期后自动续期”是中国内地房地产估值体系的最重要基础。

如果土地使用权到期后无法续期,而是由政府无偿收回,则将对房地产的价值产生重大影响。房地产价值由两部分构成,不断增值的土地使用权和不断折旧的房屋所有权。如土地使用权为到期无偿收回,则该处房地产的现值仅等于该处物业在土地使用权年限内的租金贴现。

上海本次出让的“罗店新镇A1-3”地块相对特殊,一级开发商将获得土地出让金的大部分。我们判断,本次上海试点的“土地使用权到期后无偿收回”,有主动平抑地价房价地价过快上涨压力的意图,也是上海政府对国有土地使用权出让制度改革的一次尝试。由于一级开发商获得土地出让金的大部分,政府的财政成本非常低。

无论是“出让人无偿收回”,还是“出让人收回并补偿相应残余价值”,与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定,显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实,那将意味着,卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来,重新再卖一次。

实行“无偿收回到期土地事件”缺乏法律根据
   中华人民共和国宪法明文规定:“私有财产受法律保护,神圣不可侵犯。”其实,中国目前没有一部法律规定说,无偿收回到期土地的法律条文。如果政府真要无偿收回到期土地,应该通过立法和法律途径及有人大和常委会及国务院的同意,不能够有某个地方政府说了算。况且,购房者要一生所有的积蓄和血汗钱,辛辛苦苦购买到的一套房,要被政府无偿收回,肯定是说不过去,应该获得相等的房产价值或者是有一个什么标准的市场价,给以原购房者进行现金或者房屋等方式进行安置。

全国大大小小的国有土地使用权证,都是有使用年限规定的。我们的国有土地使用权出让合同,它们基本都是大同小异的国土资源部和国家工商行政管理局联合制定的 2000版《国有土地使用权出让合同》示范文本,而这10年前的《国有土地使用权出让合同》示范文本开宗明义就是根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,在第五章期限届满的条款里,就明确的指出,

一是,土地到期,可以提前一年有偿续期;二是,土地出让期限届满,受让人未申请续期的,本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回,受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能,不得人为破坏,地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的,出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物,恢复场地平整。

三是,土地出让期限届满,受让人提出续期申请而出让人根据社会公共利益需要没有批准续期的,土地使用权由出让人代表国家无偿收回,但对于地上建筑物及其他附着物,出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。

四是,上海的这样做法,违法了《物权法》的规定。《物权法》第149条也明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。而非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

 


 

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