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黄海峰:房产税是楼市调控的“星星之火”
作者: 黄海峰 来源:搜房网博客 时间:01月14日 19:28 访问: 【我要评论】

2010年,中央政府调控楼市的决心未能变成“丰硕成果”,最终落地的不是房价而是一地鸡毛。

新年到来,温总理特地跑到央广中国之声表决心,誓将楼市调控进行到底。只不过,温总理的决心里,主要针对的是保障房的供应总量和供应速度,而不一定针对商品房的房价。看得出,中国各级政府的GDP政绩里,一旦少了房地产的贡献,向老百姓交出的答卷显然就不会那么漂亮了。所以,调控继续,口号照喊,只是行动放慢。

其实倒不是温总理不想快节奏,实在是如今的楼市调控太复杂,所以,伤了国民经济,老百姓不答应,伤了房地产,老总们不答应。手心手背都是肉,伤了谁都不好。因此,市场改革只好找第三条路来走。

但薄熙来领导的重庆市党政显然不想慢活节奏。从重庆“两会”传来消息,房产税征收试点工作已经箭在弦上,最快今年一季度即可“靴子”落地。看到重庆这位西部兄弟如此喉急,上海滩上的东方智识分子们显然也不想就此慢半步。据说眼下也在紧锣密鼓进行文案调试,大有步重庆后尘并蒂开花之势。在经历了加息、限价、限购等调控手段失灵之后,人们期待房产税能够力挽狂澜,成为抑制房价过快上涨的灵丹妙药。

重庆人生性直爽,房产税也说得很明白,重庆“两会”上传出,重庆版房产税主要针对高档商品房进行征收。凡价格高于市场均价3倍的“高价房”如别墅、高档大户型商品房等收取1%的房产税。对别墅将不论面积和价格一律征收房产税;高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税。计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也可能被征收房产税。

而上海人生性精明,在没算好得失的前提下,不能轻易把底牌亮完。所以上海版房产税除了知道主要针对增量房进行征收外,起征点到底多少至今仍未有定论。归纳不同报端消息,大意是说上海市凡房产税征收政策出台前所购买的商品房无无论数量多少,均按第一套计算,第一套房屋可免税。如政策出台后新购第二套房屋,则第一套、第二套将累加计算,除按人均60-70平方米免税外,剩余面积一律征税。

综上所述,无论是重庆版还是上海版房产税,也无论针对高档房还是增量房,房产税从“犹抱琵琶半遮面”到“站在灯火阑珊处”、从藏在深闺到走向前台,至少意味着从去年以来的房地产调控已经开始由行政层面转到制度层面、由市场层面转到财税层面上进行调控,它将极大推进中国房地产向健康稳定的方向发展。

首先,房产税开征,势必改变市场的心理预期,从而令房地产市场的投资、投机行为日渐减少。

众所周知,去年中央及各级政府先后出台了严格的差异化信贷政策和限购政策,然而这些行政层面上的强硬调控,显然并未能对市场产生深层次的影响,虽然一时之间国内房地产市场曾出现过短暂的回调,但年底多个城市成交量和成交价格的再次走高,以及全年土地出让金创下2.7万亿元的历史纪录,仍旧引发了人们对房地产深层次问题的深深担忧。因此,在投资、投机动力不减,“土地财政”问题依旧突出的情况下,房地产调控向更深层次方向发展已经是大势所趋。今年,一旦能够实质性开征房产税,无疑将能极大提震整个房地产市场的心理预期,从而令市场中投资、投机行为日渐减少,最终达到改变市场实际需求的目的。从这个角度看,房产税开征显然利好的因素相当突出。

其次,房产税开征,将改变各级地方政府的财政来源,并逐步减少地方政府对“土地财政”的依赖程度,有利于政府在履行职责和财政来源建设上建立一种内在契合的良性循环。

房产税的开征,它势必增加各级地方政府的财政来源。随着房产税的进一步推行,它对地方政府的财政收入的贡献也会水涨船高,将来极有可能会取代“土地财政”在财政收入中的霸主地位,从而有利于优化土地资源配置,有利于实现收入的良性再分配,有利于推动房地产市场的稳健发展。事实上,以房产税为代表的对房屋保有环节征税一直都被很多业内人士看成是房地产市场调控的一大利器,是根治“炒房”与“土地财政”两大房价推手的“杀手锏”。

从以上两个方面看,房产税的开征,对房地产市场的发展绝对是利好的。然而,房产税也并非是“一秀遮百丑”的灵丹妙药,至少它对目前的楼市调控的作用一时间还无法达到人们的市场期望值。

首先,无论是重庆版还是上海版房产税,都只是针对部分商品房征税,从征税的总量上,短时间难以憾动“土地财政”的霸主地位,也就是说,短时间内无法替代土地出让金在财政收入中的大部份额,“土地财政依赖症”仍会常态发作。因此,推高房价的推手功力不减,房价要想实现大幅回归就很难实现。

其次,由于房产税试点的范围有限,目前仅限于重庆和上海试行,尚无法向更广大的区域进行试点,其向全国范围内推广的时间更是漫长,因此,还无法对全国的房地产市场产生实质性影响,因此不能指望试点的推出就能对市场产生根本性的影响。房产税出街试行对整体市场预期所产生的影响仍然微乎其微,如果期望房产税“靴子”落地房价即应声而降则太过天真了。

总体而言,正如中国社科院财贸所税收室主任张斌所指出的一样,“不动产保有环节的税收有三个功能:一是调节居民收入分配;二是完善地方税收体系,替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源;三是规范土地税费金制度,完善房地产价格的形成机制。”而对我国的房产税改革,前两项功能的意义更为重大。

从长远意义来看,房屋的保有环节征税肯定是有利于我国房地产市场健康发展的,但房价最终还是由供求关系决定的。要想实现楼市的理性回归,或许出路只有两条:一是加大保障房建设的力度,从源头上改变市场的供求关系;二是继续抓好限贷、限购等调控措施,同时尽快试行和扩大房产税的推广范围和覆盖层面,使之真正改变“土地财政依赖症”对楼市的影响,只有采取综合整治,才可能实现老百姓的“安居”之梦。

因此,房产税的开征,不可能成为楼市调控的“灵丹妙药”,但也不至于只是“隔靴搔痒”,房产税的开征,预示着中国的财政收入从此进入一个相对漫长的“双轨制”时代。它虽然在短时间内尚无法达到人们的期望值,但它是楼市调控的“星星之火”,假以时日,它必将成为可以“燎原”的熊熊之火,从而在楼市调控中产生重大影响。哪怕它只是中国楼市调控的一丝微光,但它一定成为中国楼市走向良性的发端,我们不妨拭目以待。

最近有人问我怎么看武汉的楼市,说曾有人撰文:“房产税来了,武汉的楼市悬了”。其实,从上文的分析中,我们不难看出,武汉作为中国的二级城市,其实距离房产税“靴子落地”的时间还相当遥远,如果以此判定武汉楼市因此而出现恐慌性降价,那无异于哗众取宠、鬼言惑众。在我看来,武汉楼市虽然不排除边缘区域有局部促销和降价,但就这个城市整体楼价而言,距离降价的区间还有不少的路要走。归结起来原因颇多,如城市化速度加快带来的需求膨胀、城市改造运动带来的阶段性需求增长、房价上涨带动的年轻化需求激增、全国投资、投机性需求区域化迁移带来的伪需求增长,加上武汉城市建设资金短缺、对楼市调控采取“绥靖政策”等,在诸多因素综合作用下,武汉房价显然不可能轻易下行。除非一至两年内,武汉的保障房供应能够大面积放量,武汉的限购令能够应时出台,而武汉房产税的实施和起征又能够根据市场情况进行开征,行政手段和制度调控共同作用,如此方能实现市场的理性回归,否则,等待的期限极可能很长,很长。

 

武汉楼市的明天似乎还阴霾缭绕,极难放睛。这是我对武汉市场的一点认识。

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