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杨大勇:新政后如何慎选购房时机规避投资风险
作者: 杨大勇 来源:搜房网博客 时间:12月29日 19:10 访问: 【我要评论】

随着高房价带来的一系列社会问题以及金融风险,炒房的时代已经提前终止了。虽然房价未来走势依然是稳中有升,但已明显趋于理性。10月1号,银行取消了7折的利率,上调至8.5折,限贷、限购、加息等新政也相继出台。在这样的背景下,如何科学的投资理财已成为人们关注的焦点。今天,搜房网荣幸的请到了安家世行的总经理杨大勇先生,就网友关心的新政后如何更好的投资理财等方面的问题来和我们进行探讨。

合理利用存贷协议可有效缓解还款压力

杨大勇:10月1号以后,史上最低的利率7折已经退出历史舞台了,而8.5折利率相比较而言,还算是中国房地产发展史上比较低的折扣率,可以看出政府还是支持正常的住房消费的。至于在这基础上有没有正常的优惠?我觉得还是有的。首先,如果您咨询各个银行,或者您是银行的优质客户,还是有很大几率拿到比八五折更优惠的折扣的。大家可以通过多存钱或是贷款,或是买些基金,多办理一些银行业务从而成为银行的优质客户。另外,很多银行都有叫做“存贷合议”的理财产品,可以帮助大家优先归还房贷利息,这样算下来或许能比现有利息低个10%,甚至是20%,就是7-8折之间。例如工行有种叫做“存贷通”的产品,如果您有10万元左右的存款持续放在那边的话,您的利息就会在7折往上一点点。所以大家应该多了解各个银行的理财产品,以便更好的缓解还款压力。

首付利率短期内继续上调可能性不大

杨大勇:我觉得近期应该不会再有首付利率上调的政策出台。目前,北京超过70%的购房者是首次购房,如果继续增加还贷压力,减少优惠幅度,那么这些首次购房者就会被击溃。我们和调查机构做过合作调研,发现在一线城市当中,不买房的人群当中,有一半是因为首付款凑不齐。因此如果再增加首付或是利息压力,就会给买房人群带来更大的负担。

投资一线城市一线位置和二三线城市核心区域房产还是好选择

杨大勇:我们的理财一定要跑赢CPI,否则您的钱就是贬值的。现在股市比较震荡,黄金等贵金属的价格虽然还比较乐观,但是在我们看来投机气氛还是比较浓的。而一线城市,一线位置的住房,和二三线城市的核心城区的住宅,年均回报应该是超过5%的。但是首次购房者面临较大的首付压力和还款压力,这就还是要选择租房,等待时机。

净值抵押业务可以使投资房产价值得到最大释放

杨大勇:可以通过房地产净值抵押的业务,获得国家鼓励的经营贷款。如果您是全款买房,您可以把它抵押给银行,作为一种授信额度。现在很多银行还推出了网上自助提取,可以非常快的获得70%左右的流动资金。如果再有一些专业机构的帮助,您的抵押率可能达到百分之百。盘活房产资产的核心要素,就是对产品相对熟悉,这样就可以评估您的产品的成本,另外要全力以赴的投入。这样我们就会发现,有很多产品能支持我们消费者经营的想法,为您的投资提供便利。

贷款不断收紧情况下,全款买房者比例上升

杨大勇:在现在首付款比较严,利息比较高,又出台限购政策的情况下,很多人采取先全款买房,在抵押贷款归还全款买房的钱,这个比例现在超过了50%。

以房养房不靠谱,理财产品来帮忙

杨大勇:现在这个市场,买房价格高,卖房价格低,通过卖房来筹集第三套房贷是不智的。如果您因为想要改善居住环境而购入第二套或是第三套房子,第一可以先筹集一部分资金买大房,然后把大房抵押去还款,这里有非常多的产品和中间机构可以来帮忙,例如像我们的“全款购”产品,等等。第二要敢于贷款,但是要保证是好的贷款,要有收入或是别的投资渠道来覆盖您的利息支出。第三可以将以前的房产基金抵押或是质押,珍惜个人信用。

开发商介入贷款市场是个好现象

杨大勇:开发商垫付这种融资方式在国外很常见,我觉得这种形式很好。开发商垫付的是一成或两成,但获得的是买房全款,对开发商来讲,收益率足够覆盖他的成本。我们应该鼓励好的开发商用这种方式去承担降低银行贷款风险的责任。根据不同目的慎选买房时机我觉得首先要区分您是首次购房者还是改善性购房者,亦或是纯投资。如果是首次购房者,我们认为现在不是您购房的好时机。因为北京的高房价和交通条件会严重降低您的购房质量,因此我们建议您通过专业机构,或是自己参加像搜房“看房团”一类的活动,多自己寻找优质房源,认真观察,但是要谨慎出手。资金不够的话可以租房。对于改善性住房者而言,现在是比较好的时机。因为现在楼市比较震荡,各方看法不一,如果您瞅准了开发商资金回笼或是一些业主看跌楼市抛售房产的时机出手,虽然会承担一定的风险,但是购入改善性好房的可能性也较大。而对于纯投资的人群,我觉得要看产品。现在房地产整个的投资回报率在下降,像房产税的出台更会增加持有及流转房产的成本。因此投资型购房者需要非常慎重,应该仔细比较房产投资跟其他的理财产品投资的差异,挑选熟悉的进入。

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